X

Oktober 2017
Niet alleen in de natuur is met het vallen van de bladeren van de bomen het landschap met dag verandert. Ook in het landschap waar religieuze organisaties mee te maken krijgen verandert er veel. Juist in deze periode zijn veel organisaties bezig met het formuleren van een visie en het opstellen van begrotingen. Het is een zakelijke kant die noodzakelijk is, juist in de tijd waarin en religieuze beleving een andere plaats krijgt in het dagelijks leven van mensen en het aantal kerkgangers terugloopt. De exploitatiekosten voor het gebouw zijn veelal een grote financiële post. Naast een emotionele waarde vertegenwoordigt het ook een financiële post. Door ontwikkelingen in de markt zien wij dat deze waarden de afgelopen jaren enorm onder druk zijn komen te staan. Graag informeren wij u over enkele van deze ontwikkelingen.

HET VERANDERENDE LANDSCHAP
Door de toegenomen bewustwording van de interne organisatie zien wij dat veel kerk- en parochiebesturen zichzelf een paar elementaire vragen stellen:

  • Hoe ziet onze gemeente er uit?
  • Wat is de toekomstprognose van de gemeente?
  • Hoe lang kunnen wij ons gebouw nog in stand houden?

Alle vragen raken zowel demografische, praktische als emotionele zaken.

Kerkgenootschappen zijn aan het inventariseren en langzaam zien we veranderingen optreden. Juist in een tijd waarin steeds minder mensen naar de kerk gaan, zien we dat kerken steeds meer hun deuren openen voor andere gebruikers. Tenminste, daar waar mogelijk.

We zien echter dat velen hetzelfde traject doormaken. Opvallend daarbij is dat deze trajecten bijna altijd intern georiënteerd zijn. Oftewel, elk kerkgenootschap kijkt naar haar eigen gemeente(n). Maar net als met het vallen van de bladeren van de bomen, zijn de veranderingen bij andere kerkgenootschappen minstens zo bepalend voor het landschap.

VERANDERENDE MARKT
Niet alleen het religieuze (vastgoed) landschap verandert, maar de gehele vastgoedmarkt is de afgelopen jaren enorm veranderd. Het is goed om hier rekening mee te houden, aangezien veel veranderingen direct en indirect invloed hebben op de markt voor religieus vastgoed.

De vastgoedmarkt algemeen
Veel kantoorgebouwen en bedrijfsruimten staan leeg. De afgelopen jaren hebben bedrijven in het algemeen minder behoefte gekregen aan huisvestingsruimte. Het internet en het toegenomen ‘thuiswerken’ hebben voor de kantoren belangrijke wijzigingen betekend. Hierdoor is het aanbod aanmerkelijk groter dan de vraag geworden en bepalen kopers en huurders de prijs. In relatie tot religieus vastgoed, is de kantorenmarkt een interessante markt om naar te kijken, omdat dit de meest ‘concurrerende markt’ is. Veel kantoorgebouwen staan leeg en waar mogelijk zullen ze aangeboden worden ten behoeve van een herontwikkeling. Twee interessante ontwikkelingen zijn:

  • herontwikkeling tot woningbouw
  • herontwikkeling tot gezondheidscentrum.

Deze twee vormen van herbestemming zijn traditiegetrouw twee veel voorkomende herbestemmingsmogelijkheden voor religieuze gebouwen. Wanneer een potentiële koper een gebouw wil herbestemmen tot wonen en/of een gezondheidscentrum, heeft hij dus keus uit meerdere gebouwen. Mede doordat ook gemeenten tegenwoordig veel soepeler zijn geworden bij een bestemmingswijziging of vrijstelling.

Markt voor maatschappelijk vastgoed
Deze ontwikkelingen zijn feitelijk van toepassing op de totale maatschappelijke vastgoedmarkt. De markt voor maatschappelijk vastgoed betreft eigenlijk alle gebouwen met een maatschappelijke bestemming. Naast religieuze gebouwen vallen hier ook scholen, buurthuizen, etc. onder. Met name bij de schoolgebouwen zijn momenteel veel ontwikkelingen gaande. Veel oude schoolgebouwen worden gesloten door schaalvergroting, of doordat ze niet meer voldoen aan de huidige gebruikswensen en eisen, bijvoorbeeld ook door technische onvolkomenheden zoals de aanwezigheid van asbest. De verwachting is dat er zo’n 1500 schoolgebouwen de komende jaren leeg komen c.q. herbestemd moeten worden.

VERANDERENDE MAATSCHAPPIJ
Niet alleen de markt, maar ook de maatschappij verandert. Mensen zijn mondiger geworden en hebben vaak over veel dingen een mening en/of willen zeggenschap hebben. U zult dit bij interne trajecten zeer waarschijnlijk ook ervaren. Maar ook in een breder verband zien we dat deze ontwikkeling een belangrijke factor is bij herbestemming van een gebouw.

Religieuze gebouwen horen bij onze traditie en ons straatbeeld en zijn geworden van een ‘huis Gods’ tot een ‘trade mark’. Ook veel niet gelovige mensen hebben op een bepaalde manier een band met religieuze gebouwen. Er wordt soms wel gesproken over ‘hun kerk’. Ondanks dat de mensen weten dat kerkgebouwen op den duur een andere bestemming krijgen, blijft het heftig wanneer het gebeurt. En dat geldt zeker niet alleen voor de kerkgangers, maar eveneens voor buurtbewoners. Juist bij herbestemmingstrajecten is dit een sterk krachtenveld.

WAT BETEKENEN DEZE VERANDERINGEN?
Gekeken naar bovenstaande kunnen we een aantal belangrijke conclusie trekken:

  • het aanbod van panden die herbestemd dienen te worden, zal de komende jaren zeer sterk toenemen;
    • religieuze gebouwen worden met de dag minder waard;
    • religieuze gebouwen worden lastiger te herbestemmen;
    • verkooptrajecten van religieuze gebouwen zullen langer duren en hebben in toenemende mate professionele begeleiding nodig.
  • bij herbestemming van religieus vastgoed heeft ook de samenleving een mening.

HERBESTEMMEN, HOE DOEN WE DAT?
Vanuit de praktijk kennen wij vele succesvolle, maar ook vele minder succesvolle herbestemmingen. Onze ervaring leert ons dat eerst gepoogd wordt in ‘eigen kring’ dit vaak bestuurlijk ‘te regelen’, met als gevolg dat er vaak een niet realistisch beeld heerst ten aanzien van de herbestemming van kerkgebouwen. Logisch, want het is aantrekkelijker om de successen te presenteren, in plaats van de lastige en minder geslaagde projecten. Daarnaast signaleren wij dat herbestemming steeds lastiger wordt, omdat de eenvoudig her te bestemmen gebouwen voor het grootste gedeelte al een andere bestemming hebben gekregen.

Herbestemmen kost tijd en wij adviseren dan ook om daar tijdig aan te beginnen. Dit traject kan in veel gevallen parallel lopen met het traject van afscheid nemen van de kerk.

Oriëntatie op de herbestemmingsmogelijkheden, kan in onze optiek nooit te vroeg gebeuren. Vaak geeft het zelfs richting bij het nemen van de uiteindelijke beslissingen.

De inhoud van deze brief geeft op een aantal punten de ontwikkelingen weer die in de markt waarneembaar zijn na het uitbrengen van onze publicatie ‘Hoe nu verder met onze kerken en erfgoederen’ die wij in 2013 hebben uitgebracht.

Downloaden
Hebben wij u interesse gewekt? Kijk dan voor meer informatie over onze publicatie Hoe nu verder met onze kerken en efgoederen?! op onze specialie site.